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房产坚强的泡沫

发布时间:2019-08-16 19:20:42

  《新世纪》周刊第26期封面文章:房产:坚强的泡沫(来源:《新世纪》周刊)

  中国取消福利分房制度已整整十年,有人将这段时间称为中国地产的“黄金十年”。显然,这只是针对政府和地产商而言的,他们成为地产价格上涨的受益者。如果说作为商品的一种,房地产市场化本身并无可厚非的话,那么它所选取的路径或达成的方式,肯定出现了某种偏差。这种偏差的后果就是,对于大多城市居民来说,他们获得房子的过程变得越来越艰难。这显然有违一切市场化的初衷。

  然而,虽然几乎所有人都承认,我们身处一个由不断膨胀的泡沫堆砌的市场,但却没有能知道这个泡沫何时破灭,甚至有人认为,这个世界上存在不会破灭的泡沫。这种心态让我们对房价走势的判断变得困难,也使我们在作出投资决策时变得犹豫不决。

  实际上,如果我们相信市场有自我校正价格的机制,那么,我们就有理由相信,发生在中国房地产市场的价格泡沫不可能无休止的持续,无论需要付出多大代价,房价都必将走上重新寻找自己真正价值的道路。

  2008年对于中国经济而言是个多事之秋,也许在多年以后,我们会发现这一年为此后很长一段时间埋下了伏笔。对房地产而言,也是如此。

  双重逻辑下的房价博弈

  ■本刊/张邦松

  房价只涨不跌的神话已经被打破,接下去的问题是,它会怎么跌、跌多久

  如果没有2008年发生的这一切,很多人已经倾向于认为,价值规律无法在中国房地产市场起作用。因为在此之前,房价都以一种肆无忌惮的方式一路飙升,并且丝毫看不到减速的苗头。无论是老百姓的疾呼还是国家的宏观调控,都丝毫不能改变这样的趋势。所以,当2008年房价上升的势头戛然而止时,很多人还无法判断这意味着什么,因此也无从用它来指导自己的行动。

  房价确实降了,这其实已不需要怀疑。这一点无论从统计数据还是开发商的言行中,都可以得到印证。至2008年5月,深圳新建商品住宅均价11014元/平方米,回落至2007年初的水平,与2007年10月高峰期的17 50元/平房米相比,下跌了 6%;上海平均成交价格从2008年6月的17258元下滑到1 207元,环比下滑了2 .5%。虽然发改委和国家统计局的统计显示,今年1到7月份绝大多数城市的房价仍是上涨的,但在成交量大幅下降的情况下,这种增长的价值和势头都是值得怀疑的。

  根据高华证券的调查,过去两年(2006 年和2007 年)的前五个月全国房地产销量平均占全年房地产销售额和销售面积的28%~29%;但今年以来截至5 月中旬大多数上市开发商(被认为是行业中处于地位)的房地产销售额和销售面积不到各自全年目标的20%。

  弱市格局已尽显无疑。但尽管如此,很多人在作出购房选择之前仍表现得疑虑重重:如果房价持续下降,以现在的价格买房就有成为负资产者的危险;但如果现在不买,万一房价结束下跌重拾升势怎么办?

  这样的疑虑并非没有道理。如果中国地产行业完全按照市场逻辑演进的话,那么一个可靠的经济学模型或者国外市场的经验,就能帮助我们解决预测未来的问题。但中国房地产市场的特殊性在于,它从诞生开始,就已被另一种非市场的逻辑所左右。这种逻辑如此强大,以至于市场看起来在某种程度上失灵了,我们可以称之为利益集团的逻辑。

  这两种逻辑共同形成了中国房地产市场的价格,他们之间的博弈没有停止的迹象,而且随着房价的剧烈变动,双方的角力也正在升级。可以肯定的事情是,中国房价将在这样的角力中寻求并获得一个相对的平衡。

  高房价的秘密

  在经过10年的高速增长之后,中国房地产市场被大多数人认为存在严重的泡沫。在国际上,有一个衡量是否存在房价泡沫的指标,即房价收入比。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平,它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。

  对于发达国家而言,如果这个比例超过6就被视为存在泡沫,在发展中国家这个标准会宽泛一些,但超过10则意味着泡沫明显。台湾地区在房价高峰期的1989、1990 两年,房价收入比为10 左右,其中台北在12 上下,其后房价泡沫破灭。

  但是在房价达到高峰的2007年,中国一线城市的房价收入比达到15左右,深圳甚至到了17,房价存在巨大的泡沫已是不容怀疑的事实。

  那么,房地产泡沫是如何生的?

  我们首先可以从中国经济的发展中寻找答案。许多国家的发展历程都表明,房价的走势与一国经济增长呈现正相关。尤其是在房价中长期快速增长阶段,无一例外都处在国家经济高速增长的宏观背景下。这一点并不难理解,经济增长带动了各个行业的发展,增加了社会财富,刺激了需求,房价上涨是题中应有之意。尤其是在中国在1998年才将房地产推向市场,改革开放以来积累的购买力足以推动房价实现快速上涨。

  这可以看作是中国房价的市场逻辑。如果中国房价仅以此逻辑演进,房价的涨势应该会随着经济的增长而逐步增长,变得温和而可控。但这种理想化的设计与中国作为一个有着强烈发展冲动的发展中国家的身份并不符合。

  在改革开放之后,中国经济就像一列高速火车一样不断前进,这列火车一旦启动,就很难停下来,因为资金推动型的发展模式,决定必须不断地给这列火车增加燃料,使之不断向前,一旦因燃料难以为继而刹车,则这列火车很可能有颠覆的危险。

  这个所谓的“燃料”就是资金,或者说是钱。但钱从哪里来?之前国家的财富积累并不足以提供维持这样的发展速度。这个难题在1998年房地产市场化之后迎韧而解。要发展房地产,需要两项重要的资源,一是土地,二是资金。而中国的现实是,政府控制了土地和银行,也就是控制了房地产行业重要的两项资源。

  在此后的10年,类似的故事不断上演:各级政府拍卖土地,开发商从银行手中贷款买地,然后建房子卖给购房者,后者也从银行贷款购买这些的房子。政府通过卖地获得了发展需要的资金,开发商通过空手套白狼获得暴利,而这些成本则被转嫁给了购房者,他们获得了越来越高的房价。这种逻辑客观上推动了中国经济的快速发展,但同时也埋下了泡沫的祸根,通过土地这个根源,房产价格被有效地掌握,但不顾市场规律地无度挥霍这一资源,让价格离价值的轨道越来越远,泡沫也因此越积越多。

  这就是中国房价的另一个逻辑。

  必须玩下去的游戏

  即使再坚强的泡沫,也有破灭的一天。这个逻辑的危险之处在于,一旦泡沫破灭,那么它所承载的发展模式也将随之崩溃,中国经济这列火车可能会因为脱离轨道而倾覆。这样的事情在日本、香港和台湾地区都曾经上演,现在中国大陆似乎也有重蹈覆辙的可能。

  商业银行某种意义上说是中国的“房东”,大部分的房地产开发资金和消费者购房资金来自商业银行的贷款,至2007年12月末,中资商业银行房地产贷款余额占各项贷款余额的比重为 2.2%。中国人民银行在今年报告中表示,2008年6月末,全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款,房地产业捏着银行一半左右的信贷资产。有评论说,银行是把半篮子鸡蛋都放在房地产这个篮子里。

  在4月11日举行的博鳌亚洲论坛上,对于今年偏紧的现金流问题,大地产商任志强表示,现金问题不会让地产商死掉,“要死也是银行先死。”很难相信这是任志强经过深思熟虑后的表达,因为这句对自己的盟友充满威胁意味的话,对一个生意人来说是很不理智的,不过,从另一个角度我们也可以看出,地产商与银行死死绑定后的有恃无恐。

  这半篮子鸡蛋一旦出了问题,银行性命难保或许还是小事,更为严重的是;因为发展房地产而发行的货币将会突然失去了购买对象,随之而来的必然是极端严重的通货膨胀,而中国经济将因此而崩溃。

  覆巢之下,焉有完卵。没有人愿意看到这样的局面发生。政府不希望经济崩溃,银行和地产商不希望破产,而购房者不希望成为负资产者,即使无房者也不想因为经济危机而变得生活艰难。

  所以,严厉的宏观调控措施通过银行被传导到地产行业,而地产价格也“很配合地”得到遏制,因为每个参与者都知道,不管以什么样的逻辑决定这个市场,这都是一个需要玩下去的游戏。[上一页]1[] 相关链接:

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